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各地推出带押过户,二手房市场的春天来了?

2022/9/28本站原创佚名

撰文 / 李逗

编辑 / 孙春芳

最近各地纷纷推出带押过户,大大缩短了交易时间,省去了垫资赎楼的费用,这是激活二手房市场的重大举措,为了保证资金安全,带押过户也引入了公证环节。

为了释放二手房市场的流动性,“带押过户”正受到关注。

2022年9月21日,人民银行广州分行发文称,鼓励推广二手房 " 带押过户 " 模式,并表示,“带押过户”需兼顾便利性与资金安全,鼓励银行结合实际探索“带押过户”模式。

所谓“带押过户”,指的是,房东不用提前还清贷款就可以完成交易和过户。这种模式下,房东不仅能免除提前凑齐贷款的顾虑,还能缩短交易周期,同时购房人的交易手续也能大大简化。

听起来,这对于交易双方而言都是个好消息,尤其利好想要“卖一买一”的业主,能省掉一大笔过桥资金的佣金费。而从市场环境来看,二手房市场也急盼更多有力的政策出台,激发市场活力。

人民银行广州分行明确发文鼓励之前,很多城市已经提前行动了。据《财经天下》周刊不完全统计,已有深圳、无锡、南京、苏州等10多个城市推出了“带押过户”模式。

不过,“带押过户”相关交易环节复杂,涉及到买卖双方、银行、公证、担保机构等多方主体,要保障各个环节的顺畅,还需在实际操作中不断磨合,打好补丁。

每个参与主体都打着各自的盘算。反应最为灵敏、叫好声最大的,是房屋中介们。生意惨淡了大半年后,中介所期待的是,有售房资格的卖家变多,签单量也能跟着变多。各地银行也纷纷表态称,正在积极研究相关细则。

节约了时间,省去了垫资费

做广州房屋中介多年的刘成,经手过不少业主解除抵押过户的业务。按照交易流程,房东如果想要卖掉有抵押的房屋,必须筹钱偿还二手房剩余贷款后,才能走卖房程序。

为此,从业十几年里,刘成给客户介绍过不少融资担保公司。由于广州房屋总价高的原因,很多房东都免不了要向“借贷机构”求助,缴纳一定的过桥费。

“广州的垫资收费普遍得2%,流程也长,光房东解除抵押一项,一般就需要走2个月左右的时间,很多人不愿意承担这笔钱。”小刘说道。

“带押过户”模式的启动,直接降低了过桥资金的资金成本和风险。它带来的最大好处是,房东不用因为提前结清按揭贷款,花过桥费这笔钱了。

以一套300万元房子为例,房东原有按揭还剩200万元,如果想卖房,房东就需先凑齐这200万元偿还房贷。如果办理过桥贷业务的话,以2个月的办理周期和月利率2%的办理费用计算,意味着他的过桥手续费需要8万元,而在“带押过户”模式下,房东不用再花这笔钱,仅需要支付相关担保或公证费用。

对于“带押过户”模式下的费用收取,各地也有不同的规定。一位广州本地的按揭贷款从业人士对《财经天下》周刊表示,“带押过户”模式下,给担保公司的手续费通常只需要1%,这两年费用则越来越低了,有些公司还能做到0.6%,办理时间也会比以前快很多。

得知这个消息后,一位从事垫资业务的总经理坦承:“带押过户”如果流行起来,对他的业务影响很大,他的收入会下降。

带押过户省去了购房者的垫资费,同时也在保证资金安全上打了“补丁”。

以深圳为例,“带押过户”需要经过公证处,由买方贷款银行先放款到公证处,然后有公证处的证明后过户,公证处给卖方抵押银行放款,卖方抵押银行解押,公证处的费用为贷款金额的千分之三。

对于很多人来说,相比动辄2%左右的过桥资金费,千分之三的收费标准几乎算得上是个白菜价。

银行还在研究细则

“带押过户”的推出,被视为活跃楼市的一步棋。

从目前官宣的几个城市来看,南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。比如,深圳在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带抵押过户”的二手房交易,不过该案例属于查封房产;南京也宣布,不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作,完成了158套房屋“带抵押过户”的登记工作。

但目前由于这个措施尚处于摸索阶段,各方对此的态度都相对比较谨慎。

广州公布“带押过户”模式的第二天,刘成咨询了一圈儿打交道的银行工作人员,得到的回复都是“还在研究细则”。

一位从事当地房产中介的人员表示,因为涉及系统对接等问题,多数银行与相关部门仍在准备当中,全面落地可能还需要一定时间。

在有多年银行从业经历的房地产分析师云飞扬看来,“带押过户”和十多年前风靡一时的“转按揭”有许多相似之处。当时,有卖家在交了两三成首付后,就将房屋转手售出,余下的贷款由银行转按揭给买家。

不过,此后由于“借机炒房”等原因,转按揭业务在银行层面一直是受到控制的。而今,“带押过户”又被推出。

云飞扬认为,“现在房地产市场有点低迷,感觉无论是在政府层面还是在银行层面,都希望通过这个举措推动一下二手房交易和二手房按揭业务”。

《财经天下》周刊了解到,“带押过户”在实际执行中存在诸多限制,一般来说,要求买卖双方的贷款银行为同一家银行。常年从事贷款业务的广州大源按揭公司总经理郑大源认为,“同一家银行办理带押过户的话,不存在贷款流失的问题,所以阻力较小。”

但从人民银行广州分行向辖内支行下发的《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》来看,“带押过户”并不限制购房者和原业主的贷款在同一家银行办理。至于资金安全问题,通知也声明,针对跨行间二手房“带押过户”可能产生的风险:产权过户后银行抵押权落空,交易最终未达成,这种情况可引入公证或担保等第三方机构,保障资金安全,防控业务风险。

在郑大源看来,银行没有积极参与的意愿,在于原银行的利益没有得到保护,“第一,交易中存在意外风险。比如万一业主把房子卖了之后不还钱给银行了;第二,业务量流失。各个银行这方面压力都非常大,因为种种原因,现在每天都有提前还款的人,就等于说银行的存量贷款减少了,再加上现在本身楼市交易量低迷,贷款的新增量也变得很少。”郑大源说。

为资金安全打上补丁

广东华商律师事务所律师周争锋表示:“带押过户在实际执行过程中,存在着各种问题。我们讨论的都是理想的交易状态,交易进展一切顺利,不存在纠纷。但对于突发情况,比如房屋过户前,原业主的房子被查封不能卖了,怎么解决里面的利益纷争?所以在制度设计上,一定要考虑非正常因素。”

故而“带押过户”想要真正平稳落地,必须要建立一套行之有效的风险“防火墙”。

不少人注意到,随着“带押过户”的推行,各地也在通过引入担保或者公证业务的方式,加强资金监管,增强交易方信用。

“带押过户”模式下,一种可操作的模式是:银行先为买家放款,款项由公证处提存。同时,由担保公司为买家向银行出具保函,进而走后续流程,将资金从公证处打到卖方的贷款银行。

这样做的目的,是为了隔离风险,“正常的做法是,担保公司出个担保函后,银行会开具一个结清证明,然后买卖双方才能办理过户、抵押、发放新的贷款。并承诺万一这个房子出问题了,担保公司需要赔钱给银行。”

不过,担保公司介入这类业务的模式,早在十多年前已经有过相似的操作。但2007年之后,随着转按揭业务的数次喊停,担保业务也随之被叫停。

“之前为什么担保做不下去,是因为它在技术上存在一个障碍,担保公司的担保额是放大倍数的,只要一单出问题,担保公司有可能就没钱赔了。银行发现这一漏洞以后,就不肯再同意做担保业务了,这就是以前数次推行不下去的原因,技术上得不到保障。”郑大源介绍道。

而担保公司也随着监管体系的改革,起起伏伏了许多年。据郑大源介绍,多年前,房屋交易之后,放款给卖方的流程非常慢,排队经常超过两个月,这还是在银行额度充足的前提下,过个户房管局也要一两个月。当时的担保公司最赚钱的业务是快放,所谓快放,就是二手房卖方找担保公司,让担保公司去向银行和房管局沟通,以尽快放款。郑大源表示:“10多年前快放业务单子很多,现在则很少见了。”

“那会儿的担保公司,其实不该叫担保公司,我们开玩笑说应该叫快放公司。因为房管局审核流程过慢,买房子的人都希望能早点收钱,付个几千块钱,省个一个月的时间,大家觉得也挺划算的。毕竟,卖房子的人肯定希望早点收钱。所以,那个时候担保公司其实日子很好过。”

楼市交易量活跃的那几年,垫资过桥业务需求量爆发,很多担保公司放弃了原本“风险高、收益低”的担保业务,转而做起了过桥垫资。

如今,在“带押过户”模式下,原本被担保公司嫌弃的这部分业务,或许要被重新点燃。

然而,如今的“带押过户”,跟之前的转按揭相比,多了一个公证的环节,作为保证资金安全的一个补丁。

不过郑大源认为,公证的效果如何,取决于公证处将带来怎样的保障作用,“首先要明确的是,公证处收取公证费出具公证书,它需不需要承担连带责?如果只是把这个事实公证一下,一旦交易出了问题,公证处需不需要兜底?”

周争锋律师建议, 在带押过户的交易环节中,引入买卖的预告登记和抵押的预告登记的流程,这样才能预防房屋产权和债务纠纷,防止出现一房二卖、房子在已被债权人抵押的情况下又来出售等问题。“有了两个登记的流程,房屋的历史交易和历史抵押情况就一清二楚了,相关交易方和中介、银行等服务方就能避免产权风险。”

(注:文中刘成、云飞扬为化名)


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