中新经纬9月27日电 题：深圳豪宅现“日光”不代表楼市全面回暖

作者 李宇嘉 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

在一年中的销售旺季，深圳楼市擦出了一些“金九”的火花。

9月21日，位于深圳蛇口太子湾片区的某高端住宅项目开盘，推出604套起步价为1244万元/套的房源，当天即售罄。前有百亿货值豪宅“日光”，后有20套千万级的法拍房被深圳高净值人群“扫货”。有关深圳楼市升温的消息，再次被广泛传播。

深圳楼市并非全面回暖

笔者看来，在“红盘”热销背后，深圳楼市并非全面回暖。

当前，新房限价已成深圳楼市长效机制的背景下，部分性价比高的优质高端新盘(部分甚至出现了“一二手房价倒挂”现象)必然要被高净值人群所青睐。

事实上，如果一手房相对二手房有明显价差，还有品牌房企、景观特质、地段优势等因素为项目加分，未来不排除深圳还会有出手快的高净值人群集中使更多优质新项目变为“日光盘”。

从发达国家经验来看，即便城镇化率早已触及80%的顶部，即便房屋早已过剩，早已迎来深度老龄化，但核心城市、核心区域房价仍会在下跌后再次上涨，部分区域的房价还会创下新高。这背后与宽松的流动性，资本流入，富人的集聚等因素均有很大关系。

当前，中国楼市已全面开启挤泡沫过程。在没有杠杆加持、市场预期持续下跌、高收入人群收入受重挫等背景下，深圳楼市回调也相当明显。

深圳楼市这次的“小热潮”，本质上是房地产进入整体平衡阶段后，资金在进行“大浪淘沙”。

放眼整体楼市，即便少数楼盘热销，甚至“日光”，但在深圳市内，以及外围区域的新盘，即使大尺度打折促销、推出“零首付”等政策，项目去化率也不甚理想，销售持续低迷。

深圳高端豪宅的“日光”，一方面是项目性价比高，一方面是顶级高净值人群受疫情影响小，受益于货币宽松外溢效应，他们市场嗅觉更敏锐，也更有能力在合适时机迅速出手。

深圳住房供给侧改革开始见效

近几年，在供给侧改革政策指引下，深圳的新房项目扎堆上市。以目前几个热销盘所在的南山区为例，2020年只推出8个项目，2022年9月就有5个新盘入市，均为限价盘。而深圳其他区域也是类似情况。

在过去，“土地供不应求”一直是支撑深圳房价上涨的信念。近些年，随着产业外迁、新兴产业用地需求减少，闲置工业用地改居住功能，“土地供不应求”成了伪命题。每年6-7万套的新房供应，相当于2/3的二手房挂牌量。同时，人才和新市民开始转向公共住房。

深圳住房供给侧改革的思路很清晰：把价格高高在上、泡沫化突出的二手住房市场搁置一边冷处理；在另外开辟新局，加大限价新房和公共住房供应量，分流住房需求。由此，深圳的二手房市场的吸引力在弱化。

新房有限价优势、低成本优势(税费成本低)、户型设计优势，再加之教育均等化政策，二手住房的“学位优势”丧失，更多人自然会选择购买新房。换房群体也选择“卖旧换新”，二手住房挂牌量创新高，销售变难，价格就会阴跌。

随着新房限价和二手房价格下跌，楼市的价格预期变得越来越理性。面对房产财富效应的衰减，存量房产的拥有者，必然会选择地段好、性价比高的住房产品。由此，存量房产的腾挪、置换(类似于调仓)将是未来楼市的一个新现象。

另外，“卖旧买新”(包含卖旧买次新房)的换房行为也会持续迭代。前期重仓深圳楼市的投资客们会加速出手早前的投资房产，二手房挂牌量会不断攀升，且次新房的挂牌量也会迅速增加，而告别“大拆大建”后的深圳，也会进一步加速二手住房的挂牌量(包括租赁挂牌量)。

据深房中协数据显示，截至9月1日，四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)共挂盘出售房源9.7万套，对比8月1日8.8万套的挂牌量，增加了9393套，环比增长10.7%。

挂牌量增加，会加速二手房价格回调，直至达到限价新房所锚定的价格水平。从而最终驱动市场购买新房的最重要的动力——价格倒挂，也可能会变得越来越弱。但可以肯定的是，未来，深圳将不再是一个缺房的城市。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪