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楼市降温大势下的搜房危机 与中介相互依存仍将继续

2014-07-03 08:57  腾讯科技  陶然  我要评论()字号:T|T

过去一个月,搜房陷入到了一场意料之中的危机。先是杭州中介联合下架搜房房源,作为对搜房端口费用持续涨价的抗议。随后,青岛、深圳、东莞各地的多家中介机构纷纷形成“战时同盟”,一致讨伐搜房的收费问题。

6月中旬,在搜房董事长莫天全向中介低头,宣布“端口费”打六折,并取消电脑端、手机端双重收费。

虽然资本市场对搜房低头的反应并不看好,股价应声跌至9美元以下,市值一个月内缩水超过30%(注:搜房股价近期已开始反弹,截止7月1日收盘搜房股价10.3美元)。

但搜房的降价政策很大程度上平息了中介的怒火,在这之后起义的深圳中介机构也随后与搜房达成了和解。

但一个新的问题是,房源发布业务已占搜房营收的25%,在楼市降温的大环境下,搜房应该如何在不伤害线下中介的情况下,实现业务突破。

矛盾:楼市低迷 搜房猛赚

据腾讯科技了解,搜房遭到中介的围剿,无非是在低迷的房产环境下,搜房过高的端口费用与中介公司的收益形成了明显的不匹配。

莫天全在此前的内部邮件中,反思了这个现象,“今年以来二手房市场下滑严重,部分经纪公司亏损,而且市场并没有回暖的迹象,但搜房的盈利依然强劲,一季度盈利还有40%以上的增长。相比之下,我们一直标榜的与经纪公司共同发展的目的,并没有体现在搜房与经纪公司的经营结果上,搜房赚了,而且赚的不合理的多,相反一些经纪公司亏了,而且亏得不合理的多。如果搜房还不降价,甚至还通过创新来变相增加收费和提价,我想经纪公司是有道理来围剿我们的。”

今年上半年,房地产市场经历了一个空前困难的时期,宏观经济下行,房地产信贷持续偏紧,造成了房产市场进入了明显的调整阶段。其中,二手房市场受到的冲击更剧烈,部分城市二手房成交量下滑超过50%。

以北京为例,今年上半年,北京新房成交量将创下2006年以来新低。根据北京中原等机构统计,截至6月29日,扣除保障房,今年上半年北京商品住宅新房成交23163套、276万平方米,同比跌幅都在39%。而二手整体成交情况更是不容乐观,北京市住建委数据显示,截至6月29日,2014年上半年北京二手住宅共成交43841套,相比于去年同期减量54%。

6月“起义”的中介公司,都是靠二手房买卖为生的。在低迷的市场环境下,搜房端口费用过高势必会造成这种矛盾。早期搜房网只提供60版、120版端口,后来相继推出了180版、300版。不同的端口对于中介来说意味着“刷新量”,版本越高刷新频次就越多,发布的房源信息就更能高频次地出现在相应位置上。在线下各大中介机构竞争激烈同时房源同质化严重的情况下,中介只有拼命刷房源,才能在线上获得足够的客源。

我爱我家透露,5年来,搜房网的端口套餐费用从60元/月上涨到600元/月,上涨了10倍,中介在网络端口付出几乎是每年翻倍。搜房之所以能够持续涨价,也是源于线下房产经纪公司的白热化竞争。据统计,全国有超过5万家房产经济公司,从业人数超过100万。进入门槛低,服务同质化,使得搜房在中介机构中有很强的议价能力,导致的结果就是端口费用的一涨再涨。

而今年上半年,房产市场的风向变了,告别了过去几年的快速增长。不仅成交量大幅缩水,价格上也有局部下滑。2008年时,楼市也曾经历过类似的冷清,当时北京地区几家中介也联合起来跟搜房讲价,结局也同样是搜房给中介打了六折。

搜房与中介相互依存局面仍将继续

市场对搜房的担忧,主要是源自搜房这种与中介机构的矛盾是否不可调和。但据腾讯科技了解,目前双方互相依存的局面难以改变。

业内人士透露,中介机构很难甩开搜房单干,业内不少有规模的中介公司都上线了自家网站。但是由于流量不足,导入客源的能力有限,尽管公司层面力推自家产品,但是基层的经纪人仍然依赖第三方网站获取客源。

从数据上可以反映出中介对搜房的依赖,截至2013年底,搜房共有超过19万的付费经纪人,12年底时这一数字不到13万。

21世纪不动产CFO用“合作共生”来中介公司和第三方网站的关系,他表示:“第三方网站为中介公司带来浏览和客源,中介公司利用第三方网站发布房源信息,提供交易服务。搜房等第三方网站以自己清晰的市场定位,为中介公司利用互联网促成交易起了较大的推动作用”。

同时,搜房亦不能取代线下中介,莫天全在中介风波后明确表示,搜房永远不可能做中介。

业内人士透露,房产这种大宗非标品的交易,很难绕开线下服务环节直接通过互联网完成。链家董事长左晖表示,“我们目前确定的是,经纪人的作用不可能被替代。未来对行业来说潜在的变革力量主要还是来自于互联网,这个行业对互联网难的是目标客户太少,对深度的要求太高”。而21世纪不动产CFO也强调房产网站不可能完全取代线下,“因为线下中介提供的不仅仅是商品,更是服务”。

至少目前来看,中介机构和搜房网都还离不开对方。从各地中介机构的反应来看,中介对搜房态度的反弹并不是完全抵制,只要价格在能接受的范围内,中介仍然愿意而且需要和搜房这类第三类房产网站合作。

二手房市场不景气,搜房怎么办?

据腾讯科了解,搜房目前的三大块收入构成中,展示广告和电商服务都是针对一手房的营销,挣的是开发商的钱;只有房源发布业务(Listing services)是来自于二手房,也就是二手房中介发布房源的端口费用。

2013年搜房展示广告收入2.78亿美元,电商收入1.88亿美元,房源发布收入1.61亿美元,这一块占总营收25%。

虽然二手房收入占比不高,但二手房业务在房产市场好的年份里通常有很高的增长。根据业内人士的分析,中国的主要城市将先后进入以二手房为主的时代。一线城市二手房交易量早已超越新房,二线主要城市二手房交易量目前约占40%。

2013年,搜房二手房房源发布业务就实现了三位数增长,较2012年同比增长121.7%。但在2009年和2012年这两个比价差的年份,搜房二手房业务的增长仅有个位数。

今年上半年二手房成交清淡,房源发布业务的增长预计比2013年会有不小的下滑。同时,给中介“打折”也会明显影响这块收入。在二手房不景气的情况下,搜房该怎么办?

搜房近期在努力平息二手房风波的同时,也一直在释放新业务的“风声”,包括去年下半年上线的金融服务,以及目前玩法尚不明确的社区O2O战略。

可以明确的是,在整体低迷的市场环境和端口费用打折的情况下,搜房今年的二手房业务确实令人担忧。但搜房和中介的关系,并不能说是“决裂”,只是在市场调整期间的利益重新分配。搜房一系列新业务推广,可以看出在二手房增长乏力的情况下,试图借新房业务实现一个新的增长。

其中比较引人注意的是,搜房主打“一二手联动”的新房通业务再次在各地推广。自去年8月开始,搜房新房通业务在全国30多个城市针对经纪人发布。

所谓一二手联动,此前线下的中介公司也有尝试,实质就是二手房经纪人介入一手房销售。2011年末楼市低迷时,不少楼盘就通过联合二手房代理来销售新房。这种“一二手联动”在市场不好的情况下,能够盘活经纪人资源,促进新房的销售。同时,二手房中介代理一手房,会拿到更高的佣金。

如果一二手房真的能“联动”起来,那么开发商可以卖出房子,中介获得更高佣金,搜房也能从中分一杯羹。但这一想法在楼市降温的大环境下能否有效仍需验证,至少3年前的那次楼市降温中,业内的这类尝试就没有成功。

本文来源:腾讯科技 作者:腾讯科技

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